Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wer ein zur Vermietung bestimmtes Gebäude erwirbt, welches Instand­haltungs­rückstände aufweist, muss aufpassen, weil der Gesetzgeber in § 6 I 1a EStG eine Grenze von 15 % definiert hat, bei deren Überschreitung, bezogen auf die Anschaffungs- und Herstell­kosten des Gebäudes, sogenannte "anschaffungs­nahe Herstell­kosten" vorliegen, die also nur gemeinsam mit dem Gebäude auf lange Zeit abgeschrieben werden können.

Vereinfacht: wenn nach der An­schaffung einer Immobilie mehr als 15% der Anschaffungs­kosten aufgewendet werden für „Instand­setzungen“ (ohne Umsatz­steuer) ist dringend steuerlicher Rat einzuholen.

Es gibt Erhaltungs­auf­wendungen, die für sich genommen sofort abzugs­fähig sind und diese müssen gesondert deklariert und exakt im Rahmen der Steuer­erklärung bezeichnet werden, damit die Finanz­behörde erkennt, dass sie von vornherein nicht unter die § 6 EStG-Grenze fallen.

Also immer dann, wenn Kosten der Herstellung der Funktions­bereitschaft dienen und dabei das Gebäude nicht über den ursprünglichen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert wird, dann sind diese sofort abzugsfähig. Es darf kein zusätzlicher Wohnraum enstehen.

Immer sofort abzugs­fähig sind Instands­setzungs- und Modernisierungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen und auch die Schönheits­reparaturen. Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht, wenn im Rahmen einer Gesamt­sanierung ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit anderen Instand­setzungsarbeiten besteht.

Um Streit mit der Finanz­behörde zu vermeiden, ist es sinnvoll von vorn­herein alles zu dokumentieren und auf die genaue Bezeichnung bei der Rechnung­stellung zu achten.