Vorsteuerabzug bei Gebäuden optimieren

Bei Immobilien, die Sie sowohl umsatzsteuerpflichtig (gewerbliche Vermietung) als auch umsatzsteuerfrei (Vermietung zu Wohnzwecken) vermieten (oder selbst nutzen), müssen Sie die gezahlte Mehrwertsteuer aus den Herstellungskosten und aus den laufenden Kosten aufteilen, soweit eine eindeutige Zuordnung (z. B. für das Dach oder die Treppenhäuser) nicht möglich ist.

Bei Aufteilung der Vorsteuer haben Sie nun bessere Möglichkeiten.

Die Finanzverwaltung machte es sich bisher einfach und verlangte zwingend eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen.

Zwischenzeitlich liegt eine neue Rechtsprechung zu Ihren Gunsten vor.

Mehrere Finanzgerichte und auch der BFH entschieden, dass Sie als Eigentümer selbst den Schlüssel zur Aufteilung der Vorsteuer bestimmen können. Die Finanzämter dürfen danach lediglich prüfen, ob die von Ihnen gewählte Methode sachgerecht, also nicht willkürlich ist.

Der Bundesfinanzhof vertrat in seiner Entscheidung V R 1/01 vom 17. August 2001 die Auffassung, dass ein Unternehmer, der Leistungen für ein Gebäude mit Wohn- und Gewerbeflächen in Anspruch nimmt, die Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze vornehmen kann.

Das ist im Normalfall günstiger für Sie, da die Mieten für gewerblich vermietete Räume deutlich höher als bei Mietwohnungen sind.

Statt der Miete können Sie aber auch einen anderen Maßstab wählen, z. B. Aufteilung nach umbautem Raum, wenn die Räume unterschiedlich hoch sind oder Aufteilung nach Baukosten, wenn die Räume unterschiedlich ausgestattet sind.

Beispiel: Für ein gemischt genutztes Objekt betragen die Netto-Herstellungskosten 5 Mio. €, hierauf zahlen Sie 800.000 € Umsatzsteuer.

Der gewerblich genutzte Teil beträgt 25 %, auf die Mietwohnungen entfallen 75% der Nutzfläche; trotz der kleineren Fläche erzielen Sie mit den Ladenlokalen genauso viel Miete wie mit den Wohnungen, also 50 %.

Nach dem fiskalischen Berechnungsschema könnten Sie nur 200.000 € als Vorsteuer geltend machen; aufgrund der neuen Rechtslage holen Sie sich die Hälfte der gezahlten Umsatzsteuer, nämlich 400.000 € vom Finanzamt zurück.

Wie schon so oft in der Vergangenheit erweist sich der Fiskus wieder einmal als schlechter Verlierer und hat brandaktuell per BMF-Schreiben (Az: IV B 7 - S 7306 - 25/02) die Finanzämter angewiesen, das Urteil des BFH (das jetzt erst im Bundessteuerblatt veröffentlicht wurde) nicht über den Einzelfall hinaus anzuwenden.

Doch dieser Nichtanwendungserlaß sollte niemand abschrecken, denn parallel zu dem oben erwähnten Urteil V R 1/01 hat der BFH in weiteren vier Verfahren (BFH vom 17. 8. 2001, V R 52/00, BFH/NV-2002 S. 225 ) und (V R 75/00, V R 28/01 und V R 32/01, die amtlich bisher nicht veröffentlicht wurden) ebenfalls zu Gunsten der Steuerzahler entschieden und den Umsatzschlüssel anerkannt.