Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Renovierung vor Vollzug des Immobilienkaufvertrages

BFH vom 28.04.2020 - B 121/19 am 21. November 2020

Mit Abweisung der Nichtzulassungsbeschwerde des unterlegenen Finanzamtes stellt der BFH klar, dass die Aufwendungen für nicht üblicherweise jährlich anfallende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die vor dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums einer Immobilie angefallen sind, nicht unter die Abzugsbeschränkung für nicht üblicherweise jährlich anfallende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb fallen (keine sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten).

Im Urteilsfall hatte ein Steuerpflichtiger im Keller-/Erdgeschosswohnung des zu erwerbenden Mehrfamilienhauses so schnell wie möglich wieder zwei Wohneinheiten herrichten und diese vermieten wollen, sich mit den Voreigentümern im Zuge des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags dahin verständigt, dass der Steuerpflichtige die hierfür erforderlichen Umbau- bzw. Renovierungsmaßnahmen sowie eine Dacherneuerung in Eigenregie schon vor Kaufpreiszahlung und Eintragung in das Grundbuch durchführen kann.

Unser Steuerberater-Tipp aus Kassel:

Als Steuerberater begrüßen wir dieses BFH-Urteil, denn die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten führt nicht selten für viele Immobilieneigentümer zu einer bösen steuerlichen Überraschung: Kaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung für Vermietungszwecke und führen Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung größere (nicht jährlich anfallende) Instandhaltungsmaßnahmen durch, so können Sie diese Aufwendungen nicht als sofort abziehbare Werbungskosten sondern nur über die Abschreibung (i.d.R. über 50 Jahren) einkommensteuerlich geltend machen, wenn die Summe dieser Instandhaltungskosten innerhalb des Dreijahreszeitraums 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer übersteigen.

Ob durch den Beschluss des BFH eine dauerhafte und risikofreie Gestaltungsoption eröffnet wurde, kann infrage gestellt werden. Der BFH-Beschluss wurde noch nicht von der Finanzverwaltung veröffentlicht und es ist die weitere Reaktion der Finanzverwaltung abzuwarten.