Vorsicht bei Schönheitreparaturen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung einer Immobilie
BFH IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15 am 15. Oktober 2016
In gleich 3 Urteilen verschärfte der BFH seine Rechtsprechung zu den sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten: Erwerben Sie eine Immobilie und führen Sie innerhalb der ersten 3 Jahre Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch, deren Nettokosten (also ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, können Sie diese Instandhaltungs- und Modernisierungskosten grundsätzlich nicht im Jahr der Bezahlung, sondern nur über die Abschreibung (also zumeist verteilt über 50 Jahre) steuermindernd absetzen.
Strittig war nun, ob auch reine Schönheitsreparaturen (z.B. Tapezieren, Malerarbeiten, Streichen von Türen, Fenstern und Heizkörpern) in die 15%-Grenze einzurechnen sind. Dies bejahte leider nun der BFH zu Lasten des Steuer-Bürgers, da diese Aufwendungen nicht jährlich anfallen. Auch Kosten für eine „Luxussanierung“ sind in die 15%-Grenze mit einzubeziehen.
Unser Steuerberater-Tipp: Sie sollten also bei Erwerb einer Immobilie alle noch durchzuführenden Bau-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorausschauend planen, damit Sie die 15%-Grenze durch geschickte zeitliche Verschiebung der Maßnahmen nicht überschreiten.
Aber Vorsicht: Eine teilweise Verschiebung der Zahlungen ins 4. Jahr sollte vermieden werden, wenn bereits mit der entsprechenden Baumaßnahme innerhalb der ersten drei Jahre begonnen wurde (maßgebend ist der angefallene Aufwand, nicht der abgerechnete und bezahlte Aufwand).
Beachten Sie hierbei auch, dass auch Maßnahmen zur wesentlichen Standardhebung auch unterhalb der 15%-Grenze nur über die (50-jährige) Abschreibungsdauer verteilt geltend gemacht werden können.
Sofort abziehbare Ausgaben sind nach der neuen Rechtsprechung nur jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen.