Vorsicht bei Schönheitreparaturen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung einer Immobilie

BFH IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15 am 15. Oktober 2016

In gleich 3 Urteilen verschärfte der BFH seine Recht­sprechung zu den sog. anschaffungsnahen Herstellungs­kosten: Erwerben Sie eine Immobilie und führen Sie innerhalb der ersten 3 Jahre Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch, deren Nettokosten (also ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungs­kosten des Gebäudes übersteigen, können Sie diese Instand­haltungs- und Modernisierungs­kosten grundsätzlich nicht im Jahr der Bezahlung, sondern nur über die Abschreibung (also zumeist verteilt über 50 Jahre) steuermindernd absetzen.

Strittig war nun, ob auch reine Schönheits­reparaturen (z.B. Tapezieren, Malerarbeiten, Streichen von Türen, Fenstern und Heizkörpern) in die 15%-Grenze ein­zurechnen sind. Dies bejahte leider nun der BFH zu Lasten des Steuer-Bürgers, da diese Aufwendungen nicht jährlich anfallen. Auch Kosten für eine „Luxus­sanierung“ sind in die 15%-Grenze mit einzubeziehen.

Unser Steuer­berater-Tipp: Sie sollten also bei Erwerb einer Immobilie alle noch durch­zuführen­den Bau-, Instand­haltungs- und Modernisierungs­maßnahmen voraus­schauend planen, damit Sie die 15%-Grenze durch geschickte zeitliche Verschiebung der Maß­nahmen nicht überschreiten.

Aber Vorsicht: Eine teilweise Verschiebung der Zahlungen ins 4. Jahr sollte vermieden werden, wenn bereits mit der ent­sprechenden Bau­maßnahme innerhalb der ersten drei Jahre begonnen wurde (maßgebend ist der angefallene Aufwand, nicht der abgerechnete und bezahlte Aufwand).

Beachten Sie hierbei auch, dass auch Maßnahmen zur wesentlichen Standard­hebung auch unterhalb der 15%-Grenze nur über die (50-jährige) Abschreibungs­dauer verteilt geltend gemacht werden können.

Sofort abziehbare Ausgaben sind nach der neuen Recht­sprechung nur jährlich anfallende Erhaltungs­aufwendungen.